Introduzione
Nella pratica delle compravendite immobiliari è molto frequente che la caparra confirmatoria venga versata tramite assegno bancario, spesso consegnato all’agenzia immobiliare o al notaio e trattenuto “in deposito” fino alla firma del preliminare o del rogito. Ma cosa accade se l’assegno non viene mai incassato e il venditore, nel frattempo, non è più in grado o non vuole vendere l’immobile? Il compratore può pretendere il doppio della caparra?
1. Cos’è la caparra confirmatoria e a cosa serve
La caparra confirmatoria, disciplinata dall’art. 1385 c.c., è una somma di denaro che una parte consegna all’altra al momento della conclusione del contratto. Ha una duplice funzione:
– conferma la serietà dell’impegno assunto;
– predetermina (almeno in parte) il risarcimento del danno in caso di inadempimento.
Se è inadempiente chi ha dato la caparra, l’altra parte può recedere trattenendo la somma. Se è inadempiente chi l’ha ricevuta, la controparte può recedere ed esigere il doppio della caparra.
2. Caparra con assegno: conta la consegna o l’incasso?
Quando la caparra è versata in contanti o bonifico, la somma esce immediatamente dal patrimonio del compratore ed entra in quello del venditore: la caparra è “realmente” data.
Diverso il caso dell’assegno bancario: si tratta di uno strumento di pagamento normalmente considerato “pro solvendo”, cioè la prestazione è adempiuta solo quando la banca paga effettivamente l’assegno. In termini pratici:
– la semplice consegna dell’assegno non basta, di per sé, a far ritenere che la caparra sia stata definitivamente versata;
– la caparra si considera di regola perfezionata con l’incasso, ossia quando la somma viene accreditata e resa disponibile al venditore.
Se l’assegno resta nel cassetto, non presentato all’incasso, la somma non esce mai dal patrimonio del compratore.
3. Assegno trattenuto da terzi (agenzia o notaio): cosa cambia
Spesso, per prassi, l’assegno viene consegnato all’agenzia immobiliare o al notaio, che lo trattengono in attesa di adempimenti successivi (es. verifica ipotecaria, predisposizione preliminare, ecc.).
In assenza di clausole specifiche, l’assegno è tenuto dal terzo in una sorta di “deposito neutro”:
– il venditore non ha ancora la disponibilità della somma;
– il compratore mantiene, di fatto, il controllo indiretto sul titolo (può, ad esempio, revocare l’ordine o bloccare il conto, in ipotesi estreme).
Per questa ragione, quando l’assegno è trattenuto da un terzo e non viene mai incassato, la giurisprudenza tende a ritenere che la caparra non sia mai stata realmente versata, ma che si sia in presenza, al più, di una promessa di futura dazione di caparra.
4. Il venditore è inadempiente: spetta il doppio della caparra?
Il diritto a ottenere il doppio della caparra presuppone che la caparra sia stata effettivamente data e ricevuta.
Se, nel caso concreto:
– l’assegno è stato consegnato all’agenzia o al notaio;
– non è mai stato presentato all’incasso;
– la somma non ha mai lasciato il conto del compratore;
allora, in linea generale, si ritiene che la caparra non si sia perfezionata. Di conseguenza, pur in presenza di un inadempimento del venditore (ad esempio perché vende a terzi, non è più proprietario o non riesce a liberare l’immobile), il compratore:
– non potrà chiedere il doppio della caparra, perché, tecnicamente, la caparra non è mai stata “data”;
– potrà comunque agire per la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno con i rimedi ordinari previsti dal codice civile, ma senza avvalersi del meccanismo speciale dell’art. 1385 c.c.
5. Eccezioni possibili: patti chiari e assegno circolare
La soluzione può cambiare se:
- il contratto prevede espressamente che la caparra si consideri “data” già con la semplice consegna dell’assegno, anche se trattenuto dal terzo;
- il terzo (es. l’agenzia) è qualificato contrattualmente come “depositario per conto del venditore”, così che la disponibilità dell’assegno sia imputabile al venditore stesso;
- viene utilizzato un assegno circolare (emesso dalla banca e già coperto), frequentemente assimilato, nella pratica, al denaro contante: in questo caso, la mera consegna è più facilmente ritenuta sufficiente a integrare una vera caparra confirmatoria.
In queste ipotesi, in presenza di inadempimento del venditore, il compratore potrebbe far valere con maggior forza il diritto al doppio della caparra. Tuttavia, si tratta di valutazioni delicate, che richiedono una lett
ura attenta del contratto e della documentazione complessiva.
6. Consigli pratici per chi compra e per chi vende
Per tutelarsi al meglio è opportuno:
– definire in modo chiaro nel preliminare se l’assegno consegnato costituisce caparra confirmatoria effettiva o solo una somma “a titolo di deposito”;
– precisare chi è il soggetto che detiene l’assegno (venditore, agenzia, notaio) e per conto di chi;
– concordare tempi e modalità di presentazione all’incasso;
– in caso di importi rilevanti, valut
are l’uso di assegni circolari o bonifici con clausole chiare sulla funzione di caparra.
Il tema della caparra confirmatoria versata con assegno non incassato è più tecnico di quanto sembri e spesso, da un dettaglio formale, dipende la possibilità o meno di ottenere il doppio della caparra.
Avv. Lorenzo Marcon e Avv. Elisa De Stefano
