Quando l’assemblea di condominio approva lavori di manutenzione straordinaria, non è sufficiente deliberare l’esecuzione delle opere. La legge impone un ulteriore adempimento, spesso sottovalutato ma essenziale: la costituzione del fondo speciale previsto dall’articolo 1135 del Codice civile.
La sua mancata costituzione può comportare conseguenze rilevanti, fino alla nullità della delibera assembleare.
Cos’è il fondo speciale
L’articolo 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile stabilisce che l’assemblea, quando approva opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, deve costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.
La finalità è duplice:
- garantire la copertura economica degli interventi;
- tutelare sia i condomini sia l’impresa appaltatrice, evitando che vengano avviati lavori privi delle necessarie risorse finanziarie.
Il fondo rappresenta quindi uno strumento di trasparenza e di corretta gestione del patrimonio condominiale.
Il fondo deve essere contestuale alla delibera
Uno degli aspetti più delicati riguarda il momento in cui il fondo deve essere costituito.
La giurisprudenza ha chiarito che non è possibile rinviare ad una successiva assemblea la decisione sulla costituzione del fondo speciale.
L’approvazione dei lavori e la costituzione del fondo devono avvenire contestualmente, anche quando il contratto di appalto non sia stato ancora sottoscritto.
Diversamente, la deliberazione risulta affetta da un vizio particolarmente grave.
Le conseguenze della mancata costituzione
Se l’assemblea approva i lavori senza costituire il fondo speciale nei termini previsti dalla legge, la delibera può essere dichiarata nulla.
La nullità comporta effetti molto rilevanti:
- può essere fatta valere in ogni momento;
- può essere eccepita da qualsiasi condomino interessato;
- non è soggetta al termine di trenta giorni previsto per l’impugnazione delle delibere semplicemente annullabili.
Si tratta, dunque, di una tutela particolarmente incisiva.
È possibile costituire il fondo in modo progressivo?
La legge consente una certa flessibilità.
Quando il contratto di appalto prevede pagamenti correlati agli stati di avanzamento dei lavori (SAL), il fondo speciale può essere costituito progressivamente, in misura corrispondente ai singoli pagamenti dovuti.
Anche in questo caso, tuttavia, la relativa disciplina deve risultare chiaramente dalla deliberazione assembleare.
Il ruolo dell’amministratore
L’amministratore è chiamato a verificare che le deliberazioni rispettino i requisiti previsti dalla legge.
Prima di sottoporre all’assemblea l’approvazione di interventi straordinari, è opportuno predisporre:
- il quadro economico dei lavori;
- il piano di riparto;
- le modalità di costituzione del fondo speciale;
- l’eventuale cronoprogramma dei versamenti.
Una gestione preventiva consente di evitare future contestazioni e possibili impugnazioni.
Conclusioni
Il fondo speciale non rappresenta un semplice adempimento contabile, ma costituisce un elemento essenziale della deliberazione che approva lavori straordinari.
Una corretta programmazione economica tutela tutti i soggetti coinvolti: condomini, amministratore e impresa esecutrice.
Prima di deliberare interventi di particolare entità è quindi fondamentale verificare che siano rispettati tutti i requisiti previsti dall’articolo 1135 del Codice civile, evitando il rischio di invalidità della delibera e dei conseguenti contenziosi.
Avv. Lorenzo Marcon
