Il quadro normativo di riferimento
La Legge di Bilancio 2024 (L. 30 dicembre 2023, n. 213) ha introdotto nel Testo Unico delle Imposte sui Redditi (D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, TUIR) una nuova fattispecie di reddito diverso imponibile: la cosiddetta «plusvalenza superbonus». In base all’art. 67, comma 1, lett. b-bis) del TUIR, è soggetta a tassazione la plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di un immobile sul quale siano stati eseguiti gli interventi agevolati di cui all’art. 119 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34 (il c.d. Superbonus), purché tali interventi si siano conclusi da non più di dieci anni alla data della cessione.
La regola generale: l’esclusione per gli immobili acquisiti per successione
La norma prevede espressamente alcune esclusioni dall’ambito applicativo. In particolare, la plusvalenza non è imponibile ai sensi della lett. b-bis) per: – gli immobili acquisiti per successione, indipendentemente dalla data di conclusione dei lavori superbonus; – gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessione (ovvero per la maggior parte del minor periodo intercorso tra acquisto e cessione).
Il fondamento di questa esclusione è coerente con la ratio della tassazione della plusvalenza infraquinquennale ordinaria di cui alla lett. b): il legislatore presume la finalità speculativa nelle operazioni di rapida rivendita di beni acquistati a titolo oneroso, mentre l’acquisizione mortis causa esclude per definizione tale intento.
Il caso complesso: l’immobile in comproprietà tra quota ereditata e quota acquistata
Il profilo più delicato — e di maggiore interesse pratico — riguarda gli immobili in comproprietà, dove una quota è stata acquisita per successione e l’altra è stata acquistata a titolo oneroso. Il caso tipico è quello dell’eredità ricevuta dal coniuge premorto: Tizio è comproprietario al 50% per acquisto diretto e acquisisce per successione l’ulteriore 50% del coniuge.
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 208/2024, aveva inizialmente mancato di operare qualsiasi distinzione tra le due casistiche, inducendo dubbi applicativi. La dottrina professionale — in particolare il documento del Consiglio Nazionale e della Fondazione dei Commercialisti del 1° luglio 2025 — aveva già evidenziato come la corretta interpretazione imponesse di distinguere tra la quota di provenienza non ereditaria e quella di provenienza ereditaria.
Con la risposta n. 158/2026, l’Agenzia delle Entrate ha definitivamente confermato che la regola dell’esclusione si applica alla sola parte dell’immobile acquisita per successione, mentre la plusvalenza superbonus si calcola esclusivamente sulla quota di provenienza non ereditaria del cedente. Questa posizione vale anche quando i lavori superbonus siano stati effettuati non dal comproprietario cedente, ma da un altro comproprietario del medesimo immobile.
Il calcolo della plusvalenza: costi e perizia giurata
Per la determinazione della base imponibile della plusvalenza superbonus sulla quota tassabile, il calcolo avviene secondo i criteri dell’art. 68 TUIR, come modificato dalla L. n. 213/2023:
• Se i lavori si sono conclusi da non più di cinque anni: le spese superbonus fruito al 110% con opzione per cessione del credito o sconto in fattura non possono essere portate ad incremento del costo di acquisto.
• Se i lavori si sono conclusi da più di cinque e non più di dieci anni: si tiene conto del 50% delle spese per interventi agevolati fruiti al 110% con cessione del credito/sconto in fattura.
La risposta n. 158/2026 ha altresì chiarito che, qualora il contribuente non sia in grado di individuare il prezzo di acquisto originario, può avvalersi — ai fini della determinazione della plusvalenza — del «valore risultante da un’apposita perizia giurata» redatta da un professionista abilitato, ma esclusivamente per gli immobili «acquistati o costruiti da oltre cinque anni», con la possibilità di adeguare i valori storici agli indici ISTAT (in linea con la risposta n. 86/2026).
Il caso del credito superbonus ceduto a terzi
Un’ulteriore precisazione riguarda l’ipotesi in cui il comproprietario cedente non abbia personalmente sostenuto alcuna spesa per gli interventi al 110% — perché le spese sono state affrontate da un altro comproprietario che ha poi ceduto il credito a terzi. In questo caso, secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione della quota tassabile non può essere incrementato delle spese sostenute dall’altro comproprietario, nemmeno per le componenti non oggetto di beneficio fiscale.
Implicazioni pratiche per chi vende oggi
Chi intende cedere un immobile sul quale sono stati effettuati lavori superbonus deve verificare con attenzione:
1. Se l’immobile (o una quota) è stato acquisito per successione: quella quota è esclusa dalla plusvalenza superbonus.
2. Quando si sono conclusi i lavori: il periodo di cinque o dieci anni dalla fine dei lavori determina sia l’imponibilità sia le modalità di calcolo dei costi.
3. Come è stata fruita la detrazione: detrazione in dichiarazione, cessione del credito o sconto in fattura incidono direttamente sulla rilevanza delle spese nel calcolo della plusvalenza.
4. Chi ha sostenuto le spese: nel caso di comproprietà, la ripartizione delle spese tra i comproprietari incide sul calcolo della base imponibile della quota tassabile.
Alla plusvalenza così determinata è possibile applicare l’imposta sostitutiva IRPEF nella misura del 26%, ai sensi dell’art. 1, comma 496, L. n. 266/2005.
Avv. Lorenzo Marcon
Il presente articolo ha finalità informative generali e non costituisce consulenza legale o fiscale. Per una valutazione del caso specifico vi invitiamo a contattare il nostro Studio.